“掰开揉碎”一文讲透济南稼轩文旅城：“保价”承诺下，远郊盘的现实挑战与生存现状

如果运气好，能因此收进一波前期观望客户；如果运气不好，客户根本不吃这一套，后期还得靠降价引流主城客户，因为附近的温泉郡挂牌价仅4900，且贝壳已经三年没有成交了，你凭什么卖七八千呢？至于保价收进来的这一波客户后期退差价就是了。

你惦记它的这些差价，它实则惦记的是你的本金，反正业绩已经到手。

而且开发商还悄悄为自己留了后路，后期节假日或特定节点促销、政府回购或企业定向购买等等造成价格下跌的统统不退，所以如果后期真想降价了，就拿出A16的一两栋楼就说是某某企业团购，你一点办法没有；反正保价到交付，A15年底就要交房，A16明年8月交房，且需要提前一个月申请，留给购房者保价的时间只有几个月而已，即使降了也秘不发丧只等保价结束。

所以说现在的保价是典型的“管si不管埋”，至于交付后二手房价已完全不在考虑范围之内。后期还有A9/A12/A13三个住宅地块约16万㎡存量，一二手夹击下，未来的二手房价可能不仅涨不上去，而却还卖不出去、也租不出去，小区阳台上估计挂的全是急售抛售的横幅和电话号码。

2、挂羊头卖狗肉，文旅梦大概率是一枕黄粱

济南这么多年夭折、烂尾的文旅盘、康养盘真是太多了。稼轩文旅城首期只拿了5宗住宅、1宗商业，总建面40万㎡，其中住宅就达到了33万㎡，占比83%，住宅平均楼面价只有1972元/㎡。

这岂不是以文旅之名、行低价拿地之事？拿地后三年只开发了A15/A16两个住宅地块，其中A16基本还等于没卖，大量的文旅配套都在二期还没拿地呢，用脑子稍微想想就知道开发商还有没有再拿二期的可能了。

2022年，绿地控股集团未偿还到期的5亿美元票据，正式宣告暴雷，绿地泉作为绿地控股的子公司，资金状况能好到哪里去呢？销售回款降速，滚动开发受阻，再重金投资自有资金的可能性微乎其微。