中指控股CEO黄瑜：君一控股凭借好产品、好口碑在本轮地产业调整中依旧经营稳健成绩亮眼

我们中指研究院有一个“中国房地产业中长期发展动态模型”，已经运行了十多年了，该模型包括6个模块、22个方程，20多年的历史数据、60多项指标，以及大数据的支持；不仅综合了与房地产紧密关联的房价、销售面积，还涵盖影响市场的经济增速、居民收入、货币信贷及调控政策等要素，用以对未来市场进行相应预判。

政策方面，从中央经济工作会议等可以看到，2023年的工作主线，仍然是化解风险，包括严厉打击非法金融活动，融资方面要一视同仁等，都给了一系列指示。此前的2022年一直强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，各地因城施策，支持刚性和改善性住房需求，政策方面已经给了很多支持。2023年全年各种政策、各个城市大概出了670条，对过去的一些调控政策进行相关优化。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

对于政策还有哪些可以优化的空间，我们也进行了系统的梳理。过去调控时，我们也在不断帮助相关部门整理工具箱，新一轮优化时我们也会把相关的工具箱进行梳理。我们看到，核心一二线城市限购政策仍有优化空间，一线城市有望因区、因需优化限购，放开大面积段限购、降低社保年限、优化离婚限购、增加多孩家庭购房套数等存在预期，例如，北京、上海、深圳，可以参考广州，把120平以上限购全面放开；二线城市或全面取消限购，包括社保年限、人才购房政策等。

包括一些二线城市，像激活住房需求，降低首付比例、贷款利率、交易税费还是有空间。贷款利率现在为什么不可以三点几，为什么不可以把给央企的贷款利率给购房者？所以我觉得还是有空间。供给端方面也有很大空间，比如融资、保交楼、“三大工程”方面，其实都是有一定的运作空间。特别城中村改造一些政策要进行落实，一些项目进行实质性的落位。

我们也对购房置业意愿以及相关预期进行了调查，置业意愿有回升但仍处于低位，基于基本面判断，对2024年房地产主要开发经营指标进行三个维度的基本预判，乐观、中性、悲观，中性预判商品房销售面积会下降4.9%，大概总数在10.6亿平方米，销售额预计会下降2.4%。这与整个结构紧密关联。在这一个将近11亿平方米左右的数字里面，一二线占比会进一步提升，三四线占比会进一步下降。