“小区车库里空空荡荡，小区外满大街都是，消防通道也被占用了。”连日来，不断有烟台万科翡翠大道业主反映，他们地下停车位只售不租，导致大量机动车停在马路沿边，带来安全隐患的同时，小区居民生活也极为不便。对于此事，烟台万科相关负责人称，此举是为了保障已购买车位业主权益。
小区外道路停满车辆难以通行（受访业主供图）
车位只售不租
房天下资料显示，万科翡翠大道位于烟台市莱山区观海路与学院路交会处南，由烟台云祥置业有限公司开发，项目于2019年入市，目前依然有部分房源在售，小区共4624个停车位，其中自售区3680个，由北京万科物业服务有限公司烟台分公司提供物业服务。
因小区地下停车位只售不租，导致很多小区业主有家难回。最近，万科翡翠大道业主刘先生每天都在为找车位而烦恼：有时把车停在马路沿边，有时会停的更远，步行1公里才能到家。
“小区车位售价为10.5万元~14万元/个，周边小区车位的价格仅为7万元~8万元/个，很多业主觉得价格太贵不想购买，导致一大半车位没有卖出去。”刘先生表示，他们小区3000多户业主，目前入住率已经超过40%，停车需求很大，之前车库有物业安保人员值守，登记后可放行。可从上月开始，只有买车位的业主可以进车库，没有买车位的业主，只能去抢20个对外出租车位。“关键是租不到，只有20个车位，怎么租？”刘先生表示。
刘先生表示，前段时间租车位的费用是2500元/半年。对于这个收费标准，很多业主都有异议。“按照烟台市相关规定，普通住宅物业管理区域内机动车停放的最高标准是264元/月，万科翡翠大道车位租赁定价标准明显过高。”刘先生说，开发商答复称将剩余车位以抵账的形式打包卖给第三方了，这样就突破了这一标准。
刘先生认为，按照烟台市住房和城乡建设局2021年6月份发布的《关于规范房地产开发项目车库车位租售行为》的通知，在业主(购房人)出具书面材料并表达其既不愿意购买又不愿意租赁车位、车库的意思后，物业企业应当按照在普通住宅前期物业管理区域临时停放机动车处理，停放时间在2小时以内的不收费，超出2小时的部分，可适当收费，每24小时收费额最高不超过10元。
烟台住建局《关于规范房地产开发项目车库车位租售行为》通知
“我们的诉求很简单，开发商没有卖出的车位，业主想租开发商就应该拿出来，这也是有关法律法规明确规定的。”据刘先生介绍，事发后，小区业主始终没有机会跟开发商面对面沟通，只能跟物业进行反馈此事。
多位受访业主对此表示不满，他们认为开发商此举实为推动车位销售。
“我们只是想有个停车的地方，想在刮风下雨的时候方便接送小孩，怎么就这么难。”业主李女士称，“只卖不租”给业主带来很多不便，她只能将车辆停放在外面马路边上，车辆被剐蹭也是常有的事。
小区外道路停满车辆（受访业主供图）
中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家陈雷表示，万科地产在烟台市场占有率很高，属于龙头企业，而翡翠大道属于典型的万科小股操盘项目，开盘去化速度很快。2022年，烟台万科管理层发生人事调整，叠加市场下行影响，万科地产在烟台热销的几个项目售罄后，剩下几个项目去化速度不快，且在土地市场斩获亦不多。“有经营压力了，翡翠大道车位就不出租了，以高价出售以缓解这种压力。”陈雷说。
开发商回应：保障购买车位业主的权益
政府层面也关注到了此事，莱山区住建局相关负责人近日通过“12345”政务热线表示，接业主投诉后住建局已经约谈万科翡翠大道开发商，对车位“只售不租”的情况进行整改，开发企业已经拿出部分车位进行出租，出租价格为220元/个。
不过，多名业主认为开发商的整改力度不够大。“目前物业统计有700个业主有租赁需求，但是开发商仅仅又拿出60个车位进行出租，这是远远不够的”。
“车位在股东方手上，不在万科地产这边，因为他们会有成本换算的考虑。”6月27日，万科地产相关负责人就此事回应中房君称，要对买了车位的业主负责，要保障他们的权益，“不可能买了车位和不买车位的都停进来，这样没法进行管理。”该负责人表示。
律师：“只售不租”行为存在一定的不合法性
北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，万科翡翠大道明明有大量空置的停车位，但开发商却只卖不租，即便卖不出去，也仅仅开放少量的停车位租赁数额，从而导致小区内大量停车位闲置，业主却只能将自家的车停在小区外，造成诸多不变。开发商以“不租促销售”，对小区停车位只售不租的行为存在一定的不合法性。
王玉臣表示，《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条也规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”。开发商虽然有权处分享有所有权的停车位，但是应当首先满足业主的需要，如果开发商只售不租，或者不合理限制租赁车位的数额，从而使业主在小区内有大量闲置停车位的情况下却无处停车，显然不满足合理的配置比例要求，其行为违反了相关法律规定。
王玉臣建议，业主可以对开发商的违法行为取证后向相关行政主管部门投诉、举报，向法院起诉等，从而维护自身的合法权益。（来源：中国房地产报 白珍亮）
