中指研究院发布“2025年山东省物业服务行业发展暨优秀企业总结”_山东站

物业管理行业正经历深刻变革。规模上，管理面积与营收持续增长，但人均产出偏低，效率优化迫在眉睫。市场结构上，集中度稳步提升，资源向头部企业集聚趋势明显。发展路径上，行业正从高度内卷的住宅红海，战略转向学校、医院等非住宅蓝海，通过深化综合设施管理（IFM）等高附加值服务构建专业壁垒。同时，围绕社区场景，物企积极拓展养老、家政、团餐等民生服务，探索可持续的多元营收模式。未来，具备专业能力、资源整合力与数字化运营效率的企业，将在行业整合与价值重塑中占据先机。

一、政策篇

2025年，山东省以深化“齐鲁红色物业”建设与数字化转型为双轮驱动，聚焦精细治理、信用赋能与品质升级三大维度，全面提升物业服务现代化水平。一是推动监管机制向“智治融合”转型，依托省级智慧物业平台实现问题线索智能抓取与闭环处置，将专项整治范围延伸至老旧小区改造后期运维、新能源配套设施管理等新兴领域，建立“投诉即办+未诉先办”响应机制。二是强化信用评价结果与市场准入、评优评先的动态联动，推行企业“红黑名单”与项目经理终身执业档案制度，开展物业服务成本监测与价格信息定期发布，引导形成质价相符的市场环境。三是实施“物业服务+人工智能”赋能行动，鼓励头部企业在安防巡检、设施预测性维护等场景部署AI应用，通过举办省级职业技能大赛与标杆项目观摩，推动服务标准向“绿色化、适老化、低碳化”升级，培育一批具有核心竞争力的本土服务品牌。

1.深化“齐鲁红色物业”建设，强化党建引领行业治理

2025年，山东省住房和城乡建设厅及山东省物业服务行业党委持续将“齐鲁红色物业”作为行业发展的总抓手。通过召开山东省物业服务行业党建工作推进会、举办系列专题培训班，进一步健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制，推动党组织在物业服务项目层面的有效覆盖，旨在以高质量党建引领提升社区治理效能与物业服务品质。

2.推动物业服务收费透明化改革，探索“阳光物业”模式

响应国家层面关于提升物业服务透明度的号召，山东省在部分城市试点推行物业服务收费清单制和更加公开透明的费用公示制度。例如，济南市在前期工作基础上，进一步细化了物业服务内容和标准与收费的关联公示要求，引导企业向业主清晰展示服务成本构成，逐步建立“质价相符”的市场认知，减少物业服务收费纠纷。

3.加快智慧物业与智能建造融合发展，赋能行业数字化转型

依据中华人民共和国住房和城乡建设部（简称“住建部”）关于发展数字家庭和智慧社区的导向，山东省在2025年积极落实《大力推进山东省智能建造促进建筑业工业化、数字化、绿色化转型升级的实施方案》。鼓励物业服务企业应用物联网、人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升设施设备智能监控、智能安防、居家养老等服务的数字化水平，推动物业服务向智慧化、精细化转型。

4.拓展“物业+养老”服务内涵，助力银发经济发展

结合国家“十五五”规划建议中关于发展银发经济的要求，山东省民政厅联合住建部门，鼓励和支持有条件的物业服务企业深化“物业+养老”服务模式。通过在部分老旧小区改造中配套建设社区养老服务站、支持物业企业开展面向老年人的生活照料、紧急呼叫、精神慰藉等定制化服务，延伸物业服务链条，参与构建居家社区养老服务体系。

5.加强物业服务市场信用体系建设与应用

山东省在2025年进一步完善了物业服务企业信用信息管理系统，强化信用评价结果在项目招投标、评优评先、分类监管等方面的应用。通过定期公布企业信用等级，建立“红黑名单”制度，旨在形成守信激励、失信惩戒的市场环境，引导物业服务企业规范经营行为，提升整体服务质量。

6.开展物业服务品质提升专项行动，聚焦群众急难愁盼

在全省范围内，住建部门牵头持续开展物业服务领域突出问题专项整治，重点针对服务不到位、收费不透明、公共收益管理不规范等问题。同时，推广“加强物业管理，共建美好家园”活动的成功经验。

7.推进城市更新行动中的物业管理创新

随着城市更新工作的深入，山东省强调在老旧小区改造后期管理中引入专业化、规范化的物业服务。各地市探索建立针对改造后小区的长效管理机制，包括引入国有物业服务企业托底、支持优质市场主体跨区域整合资源等，确保改造成果能够长期维持，提升居民持续获得感。

8.鼓励绿色物业服务实践，推动行业可持续发展

顺应国家“双碳”目标，山东省引导物业服务企业在项目管理中践行绿色理念。鼓励开展节能改造、垃圾分类与资源化利用、营造社区绿化环境等工作，并探索将绿色建筑、绿色运营要求纳入物业服务标准，培育一批绿色物业示范项目，推动行业向绿色、低碳方向可持续发展。

二、高质发展篇

随着市场需求变化和行业转型升级，物管行业核心价值将锚定在存量资产的保值增值和保障人民美好生活。2025年，物业管理行业持续深化高质量发展，物业服务企业通过精细化运营和智能化升级不断提升服务品质与效率，同时积极探索多元业务，拓展“物业+养老”、“物业+托育”及城市服务等多元服务，不断开辟新的增长空间，增强可持续发展能力。

1.“存量+增量”市场空间广阔，规模发展“质重于量”

山东省近10年累计商品房销售面积12亿平方米左右，这为物业行业提供了广阔的市场空间。而山东省在“十四五”规划中也提出，到2025年，住宅小区物业服务覆盖率达到90%，新建住宅小区实现物业服务全覆盖。在存量时代，覆盖率的增长为物业管理行业发展带来新增量空间。