金茂济南代建的“中不神通”项目——兰亭府、历下金茂府

“代建一个，坑一个”金茂地产在济南代建项目的末路狂奔

历城城发永远的心病：卖不出去的兰亭府

历城城发应该很后悔和金茂济南合作，这个项目拿地初期，金茂地产济南公司给历城城发描绘了一个宏伟的蓝图，超一流的产品、超一流的价格、超一流的利润、超一流的进度、超一流的质量，总之“既要最好，又要最贵”，成功打动了历城城发，并在美好预期中与金茂签署了合作协议。

媒体质疑

上错了花轿，嫁错了郎

但项目开始就遇到了意想不到的困扰，据了解，项目预售证取证日期一拖再拖，金茂外围协调能力基本没有，工期基本是乱来，干到哪算哪，导致开盘时间延迟了近半年时间，济南金茂承诺从2024年6月变成了磨磨唧唧到了年底。开盘也是偷偷摸摸，直接开盘转为顺销了。据内部人士透露，目前就卖了20来套，很多还都是历城城发内部团购的客户，销售一直没有起色。目前金茂营销团队换了一茬又一茬，营销费不断的砸，据悉花了数千万，销售业绩却惨淡的可怜。目前各类资金成本、管理费用、营销费用持续走高，预计历城城发会付出很大代价，再这么折腾下去搞不好得小亏一波，回头看引入金茂代建或许是这个项目最大的败笔。

混乱的定位，混乱的说辞

首先说这个地块，没得说，除了是老城区，其他都是优势。项目位于济南东部洪楼片区东侧，属于老城区核心位置，具体在华能路与七里河路交汇处。距山东大学老校区1公里（车行），距山东大学中心校区2公里（车行），距大明湖直线距离4公里，距CBD直线距离2.3公里。整体来看，地段优越，交通便利，可以快速通达老城及东部新城核心区。但是问题或许在于选错了代建方。

金茂接手这个项目后，调性直接拔的过高，在市场定位前策阶段过于迷恋自己那套所谓的科技系统和金茂产品带来的溢价，忽视客群调研和实际竞品定位，盲目自信，直接锚定25000-30000这个价格区间，说实话，位置是不错，但是这个价格基本是走不动的。但是用的金茂产品设计和各类供应商吧，他们又非常爱惜自己所谓的品牌，扭扭捏捏，拒绝让现场销售团队提金茂，明确和这个项目进行切割，导致兰亭府在蓄客、开盘阶段产品价值线极其的混乱，大家根本不知道你为什么卖这么贵？这个问题或许金茂得负主要责任。

营销王八拳

提到金茂营销，很多人可能以为是高大上的售楼处、高品质的服务、高调性。但实际现在的金茂济南营销团队，只有四板斧，“降价、分销、高激励、换人”。不要提什么行活，别的我不会。原有金茂济南有能力的营销人基本被消灭一空，济南营销负责人更是换了又换，混乱不堪，按照所谓济南高层的喜好，招来一群能吹捧、会做PPT的人。所以，金茂除了跟人历城城发要降价、上分销、高佣金、不断的换人，好像没有任何办法，兰亭府的销售情况就可想而知。

下次一定

据了解，自从金茂工程进场之后，现场的工程管理基本是一拖再拖，节点屡屡突破。承诺的工程节点和制定的施工计划，基本都无法达到。每次询问都是，你放心，一定完成。到了节点就是，你放心，下次一定完成。这是一种常态，更是一种习惯，刻入金茂济南工程骨髓的基因，一次次的“下次一定”换来的都是各个项目的延期交付。

皇帝的新装

据了解，在金茂济南，讲真话意味着被边缘化或者被裁掉。所以，在金茂济南公司流行“吹吹捧捧、粉饰太平”的风气，这种风气下，掩盖问题、吹捧领导是一种必要动作，说实话是一种罪过。金茂某离职员工透露，这个项目，领导都知道什么情况，他们知道定位错了、产品方案做错了、自己营销团队不给力、整体推广策略有问题、拖下去对自己不利，但是就不能说实话，大家要粉饰太平，我们相信自己一定可以就一定可以。明明领导瞎指挥、吹牛皮，也得说是领导英明，真英明假英明这个大家心里自然有一杆称，城发很多驻场人员也在看眼里。更有传言，某领导开盘前，每平米自信调高3000元骚操作。

实干的人呢？

2023年上半年，金茂开启第一轮城市公司合并，主要目的是裁员。过程并不理想，“人员减少了百分之十几，成本只减了2%。”金茂集团新任董事长陶天海在内部会议上说，说明没裁对人，干活的、工资低的都走了，不干活的、薪资高的一些关键岗位都没走。这一点金茂济南公司贯彻的很好，近1-2年，把过去干活的、实干的基层、一线工资低的人基本裁了个七七八八，剩下一群混子。更有流言“吃肉的高层、喝汤的中层、绝望的基层”，加上现在据传济南公司被取消掉了，大家更无心工作，等着拿补偿走人成为了一种风尚。更有离职的老员工大骂管理层不作为，领导越换越差，干事的领导全走了，新来的人又把济南公司折腾的千疮百孔，公司氛围极差，导致团队战斗力直线下滑。

有离职员工说，腐败问题在组织内部很普遍，流行“拿”文化，“你不拿、我不拿，领导怎么拿？领导不拿你我怎么进步啊？”，所谓绩效考核也是亲近远疏的体现，管理也是官场的艺术。据传言，在金茂济南：送礼，送Q，MGMG现象蔚然成风，都有标价，也是一个很靓丽的风景线。每年中秋节、春节，领导家里的储藏室没空过。这种风气下，干得好不如送的好，自然人的心思都放到了钻营上，工作氛围自然很差，也不是员工像这样，所谓上行下效，很多人也是没办法，谁让公司早已烂透，再有能力的人在这种环境里也发挥不出来，自然出不来成绩。

到坑里来

“我活虽然干的不好，但代建费你得给啊哥。”历城城发俨然被带到了一个坑里，成了被金茂济南公司在历城的另一个大冤种，不过鲁商也会说：“你又不是第一个被金茂坑的，为啥合作之前也没问问我。”。据说有金茂员工私下嘲笑城发人傻钱多，干成这样了还给代建费，也是挺讲义气。

相信如果短时间不做出改变，预计这个项目也会跟济南金茂管理的其他项目一样，预定延期交付、预定销售困局、必然的亏损结局，这基本是一个不争的事实。济南金茂这么差的代建能力和运营管理水平，想继续在济南通过代建项目挣钱，是不可能的，口碑只会越越差。

交付还没一年，冷却塔不能用了——历下金茂府

出一个人，挣两份钱——金茂集团的骚操作

历下金茂府项目据说是和一个叫山东长安的企业合作的项目，金茂代建，金茂负责全面操盘，话语权很大，这家公司挺神秘，大家可能没啥印象，不过可以肯定的是，这家公司估计也很后悔和金茂济南合作，是金茂在历下区坑的另一个冤种。

这个项目也是个老大难的项目，金茂很多承诺都没有兑现，交付后现场服务质量无法跟上，业主怨声载道。

一如既往的延期交付

据该小区业主反应，这个小区也存在延期交付的事情，而且现在金茂地产还没有给予赔付，也没有具体说法，好像延期交付对于金茂济南公司来说属于每个项目必须经历的保留节目。

虚假的承诺

项目销售阶段，业主反应金茂销售顾问承诺交付时北侧道路修建完毕和高压线入地，目前均未兑现，业主心急如焚，希望金茂地产能给个说法。

高额的能源费用

据说这个项目一年一户能源费在2万左右，每平60元，都交到了金茂公司，使用金茂自己的系统进行取暖和空调制冷。但业主花了很多钱，服务却不尽如人意。有人反映冬天自己在历下金茂府住被冻感冒了，冬季供暖温度不达标，交了这么多钱，后期服务却跟不上。还有业主怀疑金茂公司是否及时更换了滤芯，因为网上有新闻说，金茂为了节省开支，经常不按照日期更换滤芯，导致室内空气不达标。据说这个项目业主抓到过实锤，后续值得继续关注。

物业服务的一言难尽

有业主反映小区清洁不彻底，脏乱差，保安擅自离岗，夜间大门敞开无人管理，随意出入，小区地面、大堂、水景打扫不彻底。当然这也是金茂物业的常规操作，要不然金茂悦家园的业主也不会着急成立业委会罢免他们，相信随着大家维权意识的增强，金茂物业再想边收取高额物业费用边糊弄大家的日子早晚会过去。

冷却塔发生倾斜，无法使用！

据反映，历下金茂府小区冷却塔出现了倾斜，暂时无法使用，可能会影响到小区业主夏天取冷。据传闻，这个小区的东侧的冷却塔出现了倾斜，原因金茂地产还在调查，调查了2个月了还没调查明白，但是已经影响到了业主使用，随着气温的升高，后期肯定会影响到业主取冷。这也是金茂地产的常规操作，据金茂内部人士表述，管理混乱，高层都是为了自己的利益，现场出现这类问题也不稀奇，冷却塔倾斜里面有没有偷工减料、贪污腐败问题，需要等待验证。

冷却塔倾斜

出一个人，挣两份钱

有业主反应，金茂科技系统的运营和物业其实是一个团队，日常物业的人管理着现场运维，但是业主既交着物业费，又交着能源费，然后之前宣传的专门绿建运营团队也没见过。

真能玩明白代建吗？

这个项目和兰亭府一样，也是金茂代建，同样出现了延期交付、后期质量问题、服务没保障的情况。难道金茂的代建都是这个样子吗？真的是让人大失所望。

就像金茂某离职员工说的一样：在济南找代建该用谁并不知道，不该用谁，都知道。

（来源：大道财经汇）