合同“陷阱”、预付消费，青岛2024年度消费投诉典型案例发布

情况掌握后，工作人员本着做好调解工作，着力维护消费者合法权益的原则，在耐心安抚投诉人的同时也积极与开发商沟通，向开发商讲解《民法典》相关法律规定。最终，通过工作人员组织的两次现场调解，达成一致意见：双方签订退房协议解除原商品房买卖合同；开发商扣除投诉人5万元补偿款后退还投诉人剩余首付款27.8万元。矛盾就此化解，投诉人对处理结果表示满意。

【案例评析】

近年来，房地产行业持续低迷，少数购房者出现资金链断裂无法支付房款，难以继续履行合同，解除合同时易产生纠纷，本案例具有一定代表性，也为今后处理类似商品房买卖合同纠纷提供借鉴。

一、投诉人家庭发生变故可适用情势变更原则

《民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”投诉人家庭变故发生在合同生效后至完全支付房款前，亲人突发疾病不可预测且不属于商业风险，符合情势变更的构成条件。

二、延期交房不符合预期违约或延迟履行法定解除情形

《民法典》第五百六十三条规定：“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。”本案例中，开发商延迟履行交付房屋无法认定达到不能实现合同目的程度，故不构成预期违约，投诉人不能据此行使法定解除权。《民法典》第五百六十三条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”本案中，开发商房屋交付履行期尚未届满，投诉人只是依据目前施工进度推断可能会延迟履行交房，故投诉人不可据此行使合同解除权。

三、通过协议解除合同合理兼顾了双方的利益

适用情势变更解除合同的情形中，双方均无过错，不存在违约问题。但根据最高人民法院《民法典合同编理解与适用》观点，通常认为，情势变更制度旨在平衡双方当事人利益以消除显失公平的结果。本案中，投诉人家庭发生变故符合情势变更条件，投诉人据此解除原商品房买卖合同后，此时房价较投诉人购房时已明显下跌，而且退房后开发商丧失机会利益，遭受一定损失。若要求开发商全部退还投诉人的首付款不合理。因此，投诉人在解除合同时适当分担开发商由此遭受的损失符合公平原则。

案例提供：西海岸新区市场监督管理局

案例九：非法改装电动车违法行为严处理

【案情简介】

2024年9月，即墨区市场监管局接到消费者李先生在12345热线的投诉，称其于2024年8月30日在即墨区某专卖店购买了一台品牌电动自行车，经过几天试驾，发现该车存在非法改装情况，请求相关部门协调退车，并明确要求依法查处商家。

【处理过程及结果】

接到该消费投诉后，工作人员于9月24日到商家现场了解情况，查看消费者购买的电动自行车，发现电池槽内已经安装好了5块容量为13Ah的铅酸蓄电池。经落实，上述电动自行车由商家改装后销售给了消费者李先生，商家也表示承认。商家非法改装行为存在安全隐患，无法确保其提供的商品符合保障人身安全要求，根据《消费者权益保护法》第二十四条规定：“经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。”本案中，消费者要求退货退款，商家应当同意。