合同“陷阱”、预付消费，青岛2024年度消费投诉典型案例发布

【处理过程及结果】

城阳区市场监管局、区发改局、区住建局的执法人员，现场与李女士等30多名小区业主代表进行沟通了解，并对该小区物业服务企业开展实地走访，掌握了事实经过，初步了解投诉人诉求及问题症结。通过现场检查和座谈，工作人员进一步了解到该物业服务企业存在信息不畅的情况。执法人员根据投诉人反映的问题对物业公司的经营场所进行检查，提取相关证据，城阳区住房和城市建设管理局参与了调查。

双方主要的分歧：物业公司是否应该收取增值服务费。执法人员对小区物业负责人摆事实、讲道理、普政策，使企业充分认识到了存在的问题，对李女士等业主所提出的问题逐一进行了整改。2024年7月，城阳区市场监管局工作人员对整改情况随机拨打了部分业主的电话回访：物业公司已停止收取增值服务费，并在2024年5月30日前完成全部退款。

【案例评析】

物业公司应依据《青岛市物业管理条例》的规定，按照《商品房买卖合同》的约定，为小区提供前期物业服务。本案中，物业公司除收取物业服务费，又收取增值服务费，两部分内容有重复，致使所收取的住宅物业公共服务费收费高于政府指导价格。物业公司的上述行为违反《价格法》第十二条规定“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”。《山东省物业服务收费管理办法》第八条规定“普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价”。涉嫌构成《价格违法行为行政处罚规定》第九条“（六）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的”所指的不执行政府指导价的价格违法行为。

本案是一起物业服务收费纠纷案例，作为物业服务企业收费应当遵循合法、合理、公开、公平的原则，加强价格自律，依法诚信经营，及时将涉及业主利益的政策规定告知业主。当业主对收费提出质疑时，应及时主动沟通，听取意见，规范收费行为，提升物业服务质量。业主一旦发现侵犯自身合法权益的违法违规行为，要保存好相关凭证和记录，及时投诉维权。

案例提供：城阳区市场监督管理局

案例八：购置新房遭变故消费维权解忧愁

【案情简介】

2022年10月，市民赵先生首付30.8万元购买了某开发商建筑面积约90平方米商品房1套，商品房预售合同签订后办理网签前，赵先生家庭发生变故，没有了经济来源，无法支付剩余房款，因急需资金也未办理房屋贷款。另外，近年来房地产行业整体低迷，开发商施工进度缓慢，赵先生预测开发商无法按期交付房屋。2024年3月，赵先生要求开发商解除购房合同并退还全部首付款，多次协商未果后投诉。同时赵先生在投诉中还举报开发商公众号存在广告违法行为。

【处理过程及结果】

接到该投诉后，执法人员第一时间了解情况，投诉人要求与开发商解除商品房买卖合同并退还全部首付款。开发商认为投诉人已经签订商品房预售合同并生效且已交付首付款，投诉人家庭发生变故以及可能的逾期交房不构成合同法定解除或约定解除情形。若赵先生不支付剩余房款，则构成合同违约。由于双方分歧较大，一时无法达成调解协议。工作人员为便于后续调解进行了深入调查：一是了解投诉人家庭变故情况。经调查，投诉人系农村户口（未婚），年收入不足6万元。2023年初，投诉人（独子）的父亲突发疾病，报销后支付诊疗费用30余万元。工作人员核实了投诉人提供的相关票据，并通过村委会侧面验证，基本认定投诉人家庭确实困难。二是了解开发商施工进展及房屋交付情况。从开发商项目处了解到，尽管项目仍在建设中，但预计要延期交付。对于赵先生的诉求，坚持要求投诉人支付房屋总价20%的违约金后可以协商解除合同。三是开发商涉嫌公众号广告违法问题核查。结合现场检查和投诉人提供的公众号截图的情况，经综合研判认定开发商属于初次违法且危害后果轻微并及时改正，决定对投诉人的举报不予立案。同时，执法人员对开发商宣传推广人员进行行政指导，告知其对外发布广告要认真审查内容，严格遵守《广告法》中有关规定。