天桥北湖，是济南楼市里的一滴泪。

北湖曾经宏伟的规划在逐渐落地，但与预期差距甚远，

北湖的难，直接体现在房价上。

2022年济南北湖在售楼盘的房价情况：

北园高架以南、东工商河以东，金科博翠明湖，在售价格2.05万，虽然产品户型很不错，但后期金科暴雷还是影响到了小区；北湖片区，金地湖城风华、远洋湖印都会，当时销售价格1.65万左右；

以上是北湖片区2022年的在售房价，如今北湖降价的号角又再次吹响，面对楼市的低迷，北湖的开发商也加速内卷，于是北湖的房价从高点一万六七，如今降到了一万二含精装修。

这个楼盘到底怎么样？能不能买？适合什么样的人买？

这个楼盘叫做金地明湖樾，在济南老城区买新房，对于高层可以接受的朋友，

99平三居室总价110万起，127平三居室140万起，精装修，出门有地铁，距离老城区各个片区不远，价格已经到位，具体能不能买看个人需求。

首先看一下金地明湖樾的项目详情：

金地明湖樾是金地湖城风华二期，地处天桥区北湖片区，东侧为历黄路、北侧是水屯北路、南侧是规划路、西侧是水屯路。地块南侧是一期地块、北侧是A4安房地块、西侧有42班小学用地，西南侧是云锦中学。

小区容积率3.8，车位配比1:1，绿化率35%，占地约4.57万㎡，总建面23.03万方，地上建面17.53万㎡。

总共规划7栋住宅，4栋33F高层，3栋30F高层。由金地商置开发操盘，交付标准为毛坯/精装。精装含全屋精装/新风系统/双重净水系统交付，物业公司为金地物业，物业费2.36元/㎡/月。

交付时间2026年4月30日。

下面是去年工地实地航片：

目前项目在售面积98、127平米户型。小区另有111平和149平，定位刚需和刚改社区，具体户型分布请参考下图：

以下为在售的98、127㎡户型图：

由于是高层产品，户型北侧是有连廊的，属于两梯四户。99平米户型是三室1卫，总价110万，精装修，首付17万起。

33层高层中间户，25%公摊，侧边厨房+独立餐厅，卫生间干湿分离，双卧飘窗。

户型亮点就是三面宽朝阳，功能区紧凑，户型方正，是刚需低总价上车老城区的不错机会，低首付低月供，可以给生活更多空间，减轻压力。

下面是精装细节：

127平三居室140万起，是110平的放大版，每个功能区都大了一点，首付21万起。

同样是33层高层边户，两梯四户，25%公摊，动静分区+LDKG一体化通厅设计，客厅270°转角阳台视野，南向双卧室飘窗设计，主卧套房式设计，独立卫浴+独立衣帽空间，刚改级产品。

下面是精装修的户型装修标准：

金地明湖樾有一定的品质，小区附近的历黄路、水屯北路拓宽至双向8车道，交通通行情况比之前好很多，这一点不只是项目利好，也是周边楼盘的利好。

北湖虽然部分商业进展较慢，但也是在慢慢落地，距离云锦湖、小清河、大明湖都不远，环境不错，生活节奏较慢，周边生活成本低，烟火气浓厚，居住还是很惬意。

图为远处的大明湖看北湖及楼盘位置

图为楼下不远的云锦湖

从北湖到大明湖，直线距离大概只有1.5公里，适合在济南二环内老城区工作的刚需群体。同时，社区地势抬高1.5米，增加了社区的私密性，更安静，更整洁，明湖樾是片区内为数不多的精装交付的楼盘，对于刚需刚改群体来说也非常省事。

以下是金地明湖樾的园林效果图，仅供参考，具体还要看开发商交付的时候落地情况，目前有实景园林示范区，可以对比：

以下为项目所做的园林实景示范区：

但是，该项目也有缺点。项目南侧地块为回迁地块，项目西侧水屯路沿线有六块待开发的商业地块，进度比较慢，项目容积率为3.8，高层产品，未来采光可能受到影响。

目前项目在售楼栋是2#（开发商精装），12#（分销团购楼栋+精工装），价格:团购楼栋12#均价12000（含圣都装修），2#均价15000（精装）。

济南北湖片区，房价1.6万降到1.2万（含精装修），从价格角度看已经跌到合理区间，因为隔壁的二手房也几乎是这个价格或者以上。

很多在老城区生活工作的朋友可以考虑北湖。这里地处济南老城区核心区，共享区域内的教育、商业、医疗等配套资源，特别是医疗资源是非常丰富的，商业配套也比较完善，生活成本低，只是教育需要时间沉淀，周边学校也确实不少。

小区周边有水屯路、水屯北路、历山路路、北园高架等城市主干道，公交路线和站牌挺多，门口就有公交站，附近有地铁7号线（在建中）水屯北路站，地铁2号线北园站，去哪都方便。

任何一个楼盘都有优缺点，片区也没有十全十美，在足够给力的价格面前，很多缺点是可以接受的，110万起买98的三室，140万起买127的三室双卫，价格基本已经到位。

（来源：济南房小参）