天桥北湖,是济南楼市里的一滴泪。
北湖曾经宏伟的规划在逐渐落地,但与预期差距甚远,
北湖的难,直接体现在房价上。
2022年济南北湖在售楼盘的房价情况:
北园高架以南、东工商河以东,金科博翠明湖,在售价格2.05万,虽然产品户型很不错,但后期金科暴雷还是影响到了小区;北湖片区,金地湖城风华、远洋湖印都会,当时销售价格1.65万左右;
以上是北湖片区2022年的在售房价,如今北湖降价的号角又再次吹响,面对楼市的低迷,北湖的开发商也加速内卷,于是北湖的房价从高点一万六七,如今降到了一万二含精装修。
这个楼盘到底怎么样?能不能买?适合什么样的人买?
这个楼盘叫做金地明湖樾,在济南老城区买新房,对于高层可以接受的朋友,
99平三居室总价110万起,127平三居室140万起,精装修,出门有地铁,距离老城区各个片区不远,价格已经到位,具体能不能买看个人需求。
首先看一下金地明湖樾的项目详情:
金地明湖樾是金地湖城风华二期,地处天桥区北湖片区,东侧为历黄路、北侧是水屯北路、南侧是规划路、西侧是水屯路。地块南侧是一期地块、北侧是A4安房地块、西侧有42班小学用地,西南侧是云锦中学。
小区容积率3.8,车位配比1:1,绿化率35%,占地约4.57万㎡,总建面23.03万方,地上建面17.53万㎡。
总共规划7栋住宅,4栋33F高层,3栋30F高层。由金地商置开发操盘,交付标准为毛坯/精装。精装含全屋精装/新风系统/双重净水系统交付,物业公司为金地物业,物业费2.36元/㎡/月。
交付时间2026年4月30日。
下面是去年工地实地航片:
目前项目在售面积98、127平米户型。小区另有111平和149平,定位刚需和刚改社区,具体户型分布请参考下图:
以下为在售的98、127㎡户型图:
由于是高层产品,户型北侧是有连廊的,属于两梯四户。99平米户型是三室1卫,总价110万,精装修,首付17万起。
33层高层中间户,25%公摊,侧边厨房+独立餐厅,卫生间干湿分离,双卧飘窗。
户型亮点就是三面宽朝阳,功能区紧凑,户型方正,是刚需低总价上车老城区的不错机会,低首付低月供,可以给生活更多空间,减轻压力。
下面是精装细节:
127平三居室140万起,是110平的放大版,每个功能区都大了一点,首付21万起。
同样是33层高层边户,两梯四户,25%公摊,动静分区+LDKG一体化通厅设计,客厅270°转角阳台视野,南向双卧室飘窗设计,主卧套房式设计,独立卫浴+独立衣帽空间,刚改级产品。
下面是精装修的户型装修标准:
金地明湖樾有一定的品质,小区附近的历黄路、水屯北路拓宽至双向8车道,交通通行情况比之前好很多,这一点不只是项目利好,也是周边楼盘的利好。
北湖虽然部分商业进展较慢,但也是在慢慢落地,距离云锦湖、小清河、大明湖都不远,环境不错,生活节奏较慢,周边生活成本低,烟火气浓厚,居住还是很惬意。
图为远处的大明湖看北湖及楼盘位置
图为楼下不远的云锦湖
从北湖到大明湖,直线距离大概只有1.5公里,适合在济南二环内老城区工作的刚需群体。同时,社区地势抬高1.5米,增加了社区的私密性,更安静,更整洁,明湖樾是片区内为数不多的精装交付的楼盘,对于刚需刚改群体来说也非常省事。
以下是金地明湖樾的园林效果图,仅供参考,具体还要看开发商交付的时候落地情况,目前有实景园林示范区,可以对比:
以下为项目所做的园林实景示范区:
但是,该项目也有缺点。项目南侧地块为回迁地块,项目西侧水屯路沿线有六块待开发的商业地块,进度比较慢,项目容积率为3.8,高层产品,未来采光可能受到影响。
目前项目在售楼栋是2#(开发商精装),12#(分销团购楼栋+精工装),价格:团购楼栋12#均价12000(含圣都装修),2#均价15000(精装)。
济南北湖片区,房价1.6万降到1.2万(含精装修),从价格角度看已经跌到合理区间,因为隔壁的二手房也几乎是这个价格或者以上。
很多在老城区生活工作的朋友可以考虑北湖。这里地处济南老城区核心区,共享区域内的教育、商业、医疗等配套资源,特别是医疗资源是非常丰富的,商业配套也比较完善,生活成本低,只是教育需要时间沉淀,周边学校也确实不少。
小区周边有水屯路、水屯北路、历山路路、北园高架等城市主干道,公交路线和站牌挺多,门口就有公交站,附近有地铁7号线(在建中)水屯北路站,地铁2号线北园站,去哪都方便。
任何一个楼盘都有优缺点,片区也没有十全十美,在足够给力的价格面前,很多缺点是可以接受的,110万起买98的三室,140万起买127的三室双卫,价格基本已经到位。
(来源:济南房小参)